前段时间，9月25日，香港四大家族之一的郑氏突然宣布，将会陆续捐出300万平方英尺的农地给社会，包括给政府兴建公屋，期望缓解社会上的房屋问题，回馈社会。

刚开始听到这个消息的时候，我还以为香港的地产商们转了性。

郑氏家族25日下午宣布，将以象征性的1元租金捐地，第一步先捐出了2601平方米的地，并声称这些土地将会用来兴建社会房屋，帮助有小孩的低收入家庭，

但实际上，这些地占香港房地产商手里的总数，恐怕还不如九牛之一毛。

香港四大地产开发商，包括恒基地产、新鸿基地产、长江实业、新世界发展，仅在新界一个地方就坐拥1000公顷农地。

香港四大家族

其次，这并不是香港的地产商第一次说要捐地了。

2013年的时候，李兆基就要捐地给政府，但是政府发现，这些地都是没开发的“生地”，而且远离市区，如果要用，还得先把水电、市场、学校、店铺等配套基建做好。

如果政府把这些做好之后，周围的地价就会上升，而周围的地很多都是李兆基的，到时候升值的价值远大于捐出来的地，等于是李兆基丢一小块肉出来，让政府帮自己盖基建增加地价。

因此，这个提议被港府回绝了。

2013年李兆基捐地被政府回绝事件媒体报道

这次的捐地略有不同，但从目前来看，捐地的事只有内地媒体炒得很厉害，香港政府的反应却很淡定。

香港政府说，无论地产商们捐多少，政府持续增加土地供应的计划是不会变的。

很可能香港政府已经发现了捐地行为并不简单。

因为就在有人宣布捐地的次日，香港政府便依据《收回土地条例》，收回了一项约68公顷的私人土地。

香港政府和这些地产商们打交道的时间太久了，他们知道地产商们的套路很深。现在香港土地的问题，很大一部分是因为香港的地产商。

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今天的人们，对“公摊”“期房”这些词语已经耳熟能详，短短几个词，道尽了广大房奴们心中的苦。

其实，这些看起来的买房铁律，并不是一直都有，而是来自于香港地产商的独家创意。

在英国人管理香港的时候，港英政府用来赚钱的一大方法就是卖地。

1841年，在驻华总监查理·义律的主持下，香港进行了第一次土地拍卖。拍卖地点选在对岸的澳门，那里纸醉金迷，灯红酒绿，聚集着一帮鸦片贩和做贸易的洋商，不差钱。

最终，当天的拍卖额达到了3272英镑，在当时已经是不少钱了。这钱来得太快，让港英政府尝到了甜头。

发展到1881年，地产收入已经占到了香港财政收入的三分之一，甚至超过了鸦片的收入。

香港的地产江湖，就此缓缓揭开帷幕。

那时候，在商场上叱咤风云的大多为英商，他们办了大量的洋行，赚得盆满钵满。

少数华人买办，在夹缝中撑起家业，更多的华人，连一块栖身之地都没有。

1882年，有个英国工程师考察华人区后，惊讶地发现：

香港的街道竟然窄到可以用一根竹竿撑到对面晾晒的衣服。很多人的人均居住面积仅为1平米，底层人只能住在船屋里。

香港底层人住的船屋

辛亥革命后，大批满清的遗老遗少、商人和知识分子，提着钱南下到香港，奔入中环买洋房，炒房之风盛行。

1949年后，不少内地人也蜂拥进入香港，人口的大爆炸带来了房市的繁荣。

那个时候的房子，还是按栋来卖的。

然而，一个叫吴多泰的港商，有一天突然灵机一动，想出了一个“分层出售”的办法，把每幢楼的楼宇契约分开，每层楼的业主都有自己的产权。

这是影响内地房地产进程的第一件大事。

1950年，吴多泰买下了尖沙咀柯士甸路22号至26号A的旧楼，全部拆毁重建，六幢五层住宅楼拔地而起，分层出售的方式让原先不少买不起一栋的人买得起了，到第二年，房屋全数售罄。

很快，脑袋同样灵光另一位港商霍英东就复制了这个模式，开发了第一个项目：九龙油麻地公众四方街新。预计建设100多幢楼，超600个单元。

尽管分层出售已经大大降低了买房门槛，但霍英东想要卖得更多，怎么才能让公务员、家庭主妇、教师这些人来掏钱买房呢？

霍英东苦思冥想之后，找到了一个好办法——在楼房还没有盖好的时候就先卖着，分期付款：

第一期先交总楼价50%的订金，等二楼楼面落妥后交10%，然后按进度交第三期、第四期……直到最后一期交完。

买家掏钱买的时候，楼宇还只是一朵“花”，等到钱交齐了，“花”也结成“果实”了。

“买楼花”从此登上历史舞台。

买楼花的创意，很快就传到大陆，我们称之为“期房”。

这也是改变内地房地产业的第二件大事。

这个方式大大加快了房地产商的资金周转速度。

当开发商提前拿到预收款后，就提前收回了大部分甚至全部成本，他们已经没有了后顾之忧，完全可以通过囤积居奇等方式，进一步推动房价上涨。

而房价的上涨又为开发商开始兴建下一个期房项目创造了条件，在这种循环下，房地产商可以飞速地扩张，而消费者就被剥削得更厉害了。

那时候，香港大部分楼宇只会建到四五层，因为到第五层需要多建一道疏散楼梯，所以建五层以上需要港督批准，手续需要两三年。

大部分人会望而止步，但霍英东不同，他认为香港地少人多，将来房子一定会向高空延伸，盖香槟大厦时，他一咬牙，直接建了十层。

香槟大厦

房子是分层出售的，楼层越高，电梯、过道等公共面积就会越多，而且楼盘之间还有花园、门卫等面积。

鸡贼的地产开放商又想到一个方法，把这些公共空间的面积都算到房子上，60多平米的房子对外销售时，就变成了80多平米。

香槟大厦就采用了此种模式，这就是臭名昭著的“公摊面积”。

等人们入住后，惊奇地发现，使用面积比销售面积，竟然可以少四分之一。

后来的四大家族，尤其是李嘉诚，成为当时推动公摊面积模式在香港普及的急先锋。

香港的房地产商，真的是想前人之不敢想，把原本拿来住的房子都玩出了花。

1952年，原本经营周大福金行的郑裕彤，敏锐地在香港跑马地盖起了蓝塘别墅。

1958年，郭得胜、李兆基、冯景禧等8人一拍即合，成立“永业有限公司”，进军房地产。

同年，李嘉诚在港岛北角购地，兴建了一幢12层高的工业大厦，命名为长江大厦，这是他地产征程的开始。

60年代“五月风暴”后，港人担心港币会大幅度贬值跳水，又有传言内地不再供应生活必需品，大批人逃离香港。

香港的房地产出现了疯狂暴跌，有的地产楼价当时甚至跌到只剩下此前的一两成、两三成价格。没有人敢接盘。

李兆基与郭得胜、李嘉诚、郑裕彤等人果断出击，开始抄底买楼，低价拿地。

郭得胜和李兆基将公司名改为“新鸿基”，别取自冯景禧的新禧公司的“新”，郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。

李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继在柴湾、新界元朗等地区兴建工业大厦，规模愈来愈大。

珠宝大王郑裕彤，趁地价急跌之机大量购入地产物业，1970年5月，郑裕彤和杨志云创办新世界发展有限公司。

1972年，李嘉诚的“长江实业”、郭得胜等人的“新鸿基”、郑裕彤的“新世界”都在港上市。

1979年，在船王包玉刚的帮助下，李嘉诚收购和记黄埔，此后，长实与和黄齐头并进，财富的雪球越滚越大。

到1981年底，长实的市值为78.77亿，是1972年上市时的62.5倍。长实成为港股中市值仅次于置地控股的第二大地产公司。

郑裕彤的新世界市值43.71亿，紧随其后，新鸿基则排在第四。

1990年10月，郭得胜因为心脏病复发去世，在葬礼上，李嘉诚、李兆基、郑裕彤、霍英东、邵逸夫、包玉刚等工商巨子一起出席，

当时的报刊这样评论道：

“这几位扶灵者，就已掌握了半个香港的经济命脉。”

2

这些富起来的地产豪门，一度是很多人的榜样。

受到媒体的影响，很多人觉得这些地产商不但有钱，品德也比一般人高尚。

李嘉诚的次子李泽楷，最开始在和记黄埔集团做基层员工，他向李嘉诚抱怨薪水太低，还比不上清洁工。李嘉诚却说：“你不是，我才是全集团薪水最低的！”

因为李嘉诚46年都没拿过薪水，一年只领5000块钱。

李嘉诚在媒体前出镜率最高的是他400美元的光动能手表。

他曾对记者说：“我很喜欢这块手表，只要有光，有太阳的地方，只需要五分钟它就可以自动充电，根本不需要更换电池，还可以防水，你可以带它游泳，我买下了它，只用了400美元。”

人们津津乐道于这些富豪们的小故事，媒体上经常大肆渲染，把他们塑造成一个勤俭节约的形象。

可事实是，李嘉诚有意识地回避了很多信息。

他之所以拿5000块钱是因为工资要被征税，而股息不征税，工资开5000元可以少交很多税。

另外，他虽然天天戴着400美元的表，但同时，他还是世界顶级名表百达翡丽在全球的第二大藏家，在他的收藏室里，每只表价格高达几十万到几百万元。

李嘉诚有一句名言：“我一生的原则是不会去赚最后一个铜板”。但是，他人生的一贯行事准则，是把所有东西的价值都榨干净才会满意。

香港市民之间一直流传着一个关于李嘉诚盖的庄月明楼的传说，听起来半真半假，颇有种聊斋志异的感觉。

这个庄月明楼是李嘉诚出资建造的，以他已故夫人庄月明女士的名字命名的一栋楼。

但是他的夫人是怎么去世的，大家一直都有不少猜测。

香港作家梁凤仪有部小说《大家族》，书中暗示李嘉诚在外边找了一个女人，庄月明受不了感情背叛得了抑郁症。

后来庄月明退让，表示只要李嘉诚不把女人带到家里就可以，结果李嘉诚把“红颜知己”带回家被庄月明发现，导致其彻底崩溃，心脏病突发而死。

庄月明死后，李嘉诚就出钱为她盖了栋楼，坐落于港大，之所以受关注，是因为香港人觉得这栋楼的建筑设计很诡异。

这栋楼，从上往下看像一个棺材，内部顶端玻璃，有一些很特别的图案。玻璃顺著此楼的特色串连起来，形成一把像铜钱的剑。

从里往上望，你会看到三枝香，贯穿整副“棺材”，电梯则只能升，不能降，让你进来了就很难走，而庄月明平时就是使用轮椅。

香港市民传说，李嘉诚兴建庄月明楼，是因为他迷信风水，盖这样的楼可以困住已故夫人的亡魂，帮自己继续生财。

因为当年，李嘉诚就是靠老婆起家的。

1939年，广东潮州人李嘉诚为躲避战乱，投靠在香港的舅父、钟表大王庄静庵家里。

而他的表妹庄月明，从小就是个乖乖女，在贵族学校上学。

庄月明对李嘉诚很好，为了让李嘉诚迅速融入当地，庄月明当起了他的粤语和英语老师。

一来二去，双方渐生情愫，后来就结婚了。

舅舅庄静庵对李嘉诚也很不错，不仅资助他完成学业，还出资为他创办长江塑料厂，后来李嘉诚成为远近驰名的“塑料大王”，挣到了人生的第一桶金。

很多媒体宣传，李嘉诚是白手起家，财富都是靠自己打拼出来的。

但无论怎么看，李嘉诚的舅舅和表妹，对他早期的事业出了很大的力。

香港富商普遍喜欢相信一些迷信、风水的东西，他们觉得庄月明是“旺夫”的人，所以哪怕死了，也不能放她的亡魂去转世。

香港还有一个地产商，叫王德辉。

虽然他很有钱，但他依然是出了名的吝啬。

有一年中秋节，王德辉夫妇买月饼犒劳员工，夫人龚如心亲自动手，竟然将一块月饼切成16片，每人分发一片。

不知道拿到月饼的员工们当时是什么心情。

香港另一位地产大佬赵世曾更为奇葩。

赵世曾号称香港第一玩家，自曝曾有10000名女友，如今81岁了，一天约三四个女孩还嫌少。

他还告诫自己的儿子：千万不能只搞一个女人。

为了保持自由自在，赵世曾坚持一辈子不结婚，他说过：“结婚很麻烦，尤其在香港当前的法律体系下，对方会分割走大量的财富。不结婚则要安全得多。”

有的富商殚精竭虑，不停为自己及打造简朴节约的人设，完美呈现出戏精本色。

有的富商吝啬如鬼，对别人好一点就仿佛要自己的命，人生字典里干脆剔除了“施舍”二字。

事实证明，在拥有了大量财富之后，能维持道德水平不变的是少数，道德水平下降的才是多数。

3

香港天王刘德华曾经制作过一个叫《让下一代看见》的公益短片，点出了香港问题的本质：

“坐不起车，租不起房，打不到工等等，这些社会问题，追溯到源头，有一个香港最核心的矛盾——土地短缺。”

香港政府去年想了一招：

通过填海造陆来解决香港土地和住房的问题。

如果填海计划成功的话，香港可以多出1700公顷地，可以造出供70-110万人居住的房子，完全可以缓解香港住房问题。

刘德华当时愿意拍短片，就是要声援政府的填海造陆活动。

但很快，刘德华就被香港人疯狂辱骂。

反对派说，刘德华支持的计划是在“沉迷基建、倒钱落海”，甚至有人指责说，“这是在破坏海洋生态”。

上街游行的反对派甚至还找了一个更扯淡的理由，说填海会“破坏风水”，这绝对是政府的阴谋。

这个理由实在让人很想吐槽，香港土地和住房的问题有目共睹，政府也不是没有努力过，只是前几次的行动都失败了。

香港的大量土地被“李嘉诚们”这样的房地产商捂在手里，不盖房，坐等升值割韭菜。

同时，香港还守着很多荒地、荒山、丘陵、农地、沼泽不开发，地产商以“环保”等理由，阻止扩大土地供应的法律。

早在1997年，董建华特首就提出了“八万五计划”，即每年建设8万5千栋房，给香港中低收入的人群住，争取在5年之内，解决70%市民的住房问题。

然而当时大环境不好，赶上亚洲金融危机，使得房价大跌。有房的中产阶级担心自己的身价缩水，50万人纷纷上街反对政府给低收入者修这么多房子。

“八万五计划”最终夭折，香港错过了解决问题的最好时机。

1999年时候，董建华认为香港的未来不能指望房地产，要发展高新技术，搞互联网产业，于是推出了“数码港”。

结果很不巧，在数码港没有制造出腾讯、网易、搜狐这样的互联网公司，反倒是落入李嘉诚的儿子李泽楷手中，玩起了圈地卖豪宅的老路。

董建华任内多次努力，结果都无功而返，现在的特首也面临相似的窘境，上任初期也雄心勃勃地推出了公屋计划，但就是推行不下去。

低收入者想要住进政府的“公屋廉租房”，平均要排上5.4年的队才有希望。

政府迫不得已想出填海造陆这条路，但也被“环保”的理由搅黄了。

“李嘉诚们”站在狮子山巅，住着几千平米的豪宅群，在动辄上百公顷的高尔夫球场打着球，笑呵呵地看着山下笼房中的市民，还告诉他们：

这些地不能动，环保很重要。

可以说，现在香港的问题，地产商们要背很大的锅。

但哪怕如此，要牺牲他们的利益解决问题是绝对不行的，但是牺牲别人的就可以。

香港自由党的“荣誉主席”田北俊曾说，把驻港部队的军事用地拿出来建公屋，香港就不缺地了。

8月份的时候，香港社民连以及工党等团体，就在驻港部队门前示威，要求他们交出土地，以解决香港的地荒问题。

示威者现场张贴了大量标语，包括“一切缴获要归公，归还军地，归还闲置土地”“修建公屋，收地建屋济民”等。

但是，驻港部队的地，是1997年香港主权转移时，解放军从英国政府手上接管的。

这些地都是英军在港的用地，包括金钟军方总部、昂船洲海军基地、新界一些靶场，以及市区内一些守军用地。

董建华推出“八万五计划”的时候，政府提议填海造陆的时候，田北俊是带头反对的那批人。

当普通民众住在几平米的笼房时候，田北俊在山顶惬意的享受着豪宅，还霸道地占据了山上一段200多米的公家小路，在前面设立铁闸门。

英国人在的时候这帮人不说什么，要填海、要开发荒山的时候他们反对，偏要拿走军事用地，这不是欺负老实人吗？

香港的问题这么多年了，四大家族还是四大家族，区区捐地的小动作，依然解决不了根本问题，反而更像是被政府收回之前做的顺水人情。

当然，就连这点小动作，有的人也是不愿意做的，到目前为止，香港四大家族有三家说要捐地了，唯一没有说的是李嘉诚。

对这件事，李嘉诚的表态是：捐地的事情，他不会跟进。

参考资料：

市界：《香港四大家族恩怨纠葛，李兆基和他斗了一辈子，如今悉数落幕》

最爱历史：《香港四大家族之更新换代：联姻、权斗与合纵连横》

冯邦彦. 香港地产业百年[M]，2007

陈友华,吕程. 香港地产神话[M]，2014

德斯蒙：《富豪慈善捐地，港府为何拒绝？》

【本文原载微信公众号“乌鸦校尉”】