黑龙江鹤岗房价大崩!

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　　漫天要价，落地还钱。黑龙江鹤岗市的房子已经拉开了白菜价的序幕··· ···，不用谈经济学，直接说房子卖得出去前提是有人住，有接盘侠，有人住的前提是当地经济能养活你，如果你连饭都吃不上，房子就是坟墓。

　　黑龙江鹤岗市的房价低到令人“难以置信”——一套53平方米的住宅只卖1.8万，每平方价格不到340元，连建筑成本都收不回来。不过，以白菜价进行抛售的业主，想的可不是收回成本的问题。在鹤岗，房子似乎成了负资产。

　　最直接体现则在供暖方面，当地居民供暖价钱为26元/平方米，供暖面积计算，为建筑面积×0.87。也就是说，100平米的房子，一年要缴纳的供暖费为2262元。另外，物业管理费1.2元左右/平方米，物管费每年也要1400左右。在这里，房子不再是人们热捧的“金融工具”。

　　不少房东甚至对租金的要求为零，只要租客出取暖费与物业管理费，房子就可以签约入住。

　　据安居客数据显示，自2015年起，鹤岗的房价一直处于下跌趋势，从15年的均价4033元/㎡，一直跌到2017年底的3300元/㎡。

　　直到2018年，鹤岗市通过给棚改拆迁户赔偿货币，让其自行购房，大量棚改拆迁户持币入市，在“买房致富”成为社会共识的背景下，鹤岗楼市重新往上走。永丰财富家园重新回到了4000序列。

　　但没能持续多久，棚改货币化安置的潮水在2018年下半年便落下。跟着落下的，是鹤岗的房价。2019年1月，整个鹤岗的均价跌破了1000，再起不能。

　　无独有偶，在黑龙江西部的大庆，10万一套的房子已经随处可见，要偏远一点，也有三四万的。于是，有人说，鹤岗的房崩拉开了三四线城市楼市“白菜价”的序幕··· ···

　　▍01  城市收缩的四种模式

　　第一类是资源枯竭性城市。因资源而生，同样因资源枯竭而衰退，黑龙江的鹤岗就是典型，当然还包括甘肃玉门、山西吕梁、黑龙江双鸭山、宁夏石嘴山等代表。

　　鹤岗市在2011年，被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一，该市GDP在2017年前的4年中有3年负增长。

　　我们以玉门为例：

　　甘肃玉门曾经是中国的石油重镇，也是“铁人”王进喜的家乡，近年来，随着石油资源逐渐枯竭,玉门经济持续衰退，人口大量流失。数据显示，2010～2015年间，玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显。

　　第二类是产业变迁导致的收缩。比如东北的一些重工业城市，无法适应产业转型升级的需求，不得不面临产业衰退和人口外流的双重危机。

　　第三类是偏远城市的收缩。这些城市，既不靠近港口，又不靠近中心城市和大城市群，本身又缺乏资源支撑，在城镇化的时代的浪潮中，人口最容易流出。比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔、黑龙江齐齐哈尔、广西河池等城市。

　　第四类是大城市周边的收缩。由于大城市虹吸效应的存在，周边城市人口不断向核心城市涌入，比如北京周边的三河、高碑店，成都周边的都江堰等。不过，这类收缩并非一成不变。只要位于大城市群内部，城市收缩就不用太过担心。

　　据清华大学研究，在2000-2010年间，中国有180个城市的人口在流失，三分之一的国土人口密度在下降。2007-2016年间，中国有84座城市出现了“收缩”。这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

　　▍02  人口流失  住房过剩

　　人口流失是东北三省的共同特征，2014年—2017年城区常住人口连续下降城市前20中，东北三省占了16席，而鹤岗市名列前茅。

　　鹤岗总面积14684平方千米，下辖2个县和6个区，2017年总人口100.9万人。

　　100万人口其实在四线城市来说也不算低了，因为很多县城也只有这个水平，但他们的房价都达到了五千左右，我老家县城还没有100万，房价已经五六千了。

　　问题是，鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长，一直在流出。

　　自2001年的111.26万人，降至2017年的100.95万人，10年间减少了10万人。

　　“鹤岗这些年棚改很厉害，房子太多了，而人口又在不断流失，大学毕业的年轻人很少回鹤岗。”

　　“鹤岗本地人都有房，还不止一套，刚性需要买房子的人群太少，以后老人过世了腾出来的房子会更多。”

　　“本来以为煤炭行业会慢慢萎缩，没想到从15年开始，煤炭工业如雪崩般倒掉。矿场丢掉饭碗的人现在还要兼职两三份工作维持生计。”

　　“现在有种感觉，家家都有房子，赔都卖不出去!”

　　因为人口的流失与支柱产业的萧条，目前鹤岗的房价相比2014年时便宜不少，鹤岗人民的财富在这五年不增反减!

　　鹤岗的楼市已经告诉我们了，房子与土地本身并不值钱。产业与人口是支撑一个地区房价的关键因素。如果实体经济崩掉了，人都走光了，楼市最终也会一地鸡毛。

　　2014—2017年，鹤岗以-14.9%的比例成为黑龙江各城市中，小学生人数减少最多的城市。

　　楼市交易中，一个城市的小学生增幅通常更真实准确地反映该城市人口流动状况。按照这样的标准，鹤岗无疑是黑龙江省“人口流出”最大的城市。

　　目前，这座城市常住人口101万，城镇化率84%，那么谁来接盘呢？以后国内偏僻一点的县城会像鹤岗市这样，房子没人要，同时前20的城市将会塞进5亿人。碧桂园、恒大等品牌开发商可能会让一部分返乡置业的人成为县城最后一棒的接盘侠！

　　▍04地理偏远气候寒冷

　　我们再来看看鹤岗的地理位置，它作为边陲小城，与俄罗斯隔江相望，同时东西与佳木斯市、伊春市为邻。

　　当你的城市足够有吸引力时，其实再冷都不是什么问题，比如北京，帝都啊，冷死都有人想挤破头去。而鹤岗这种资源枯竭型城市，毗邻俄罗斯，冷到没朋友，气候就成了离开的一个彪悍理由。

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　　城镇化已经进入下半场。2018年我国城镇化率接近60%。从1978年到2018年，40年时间，我国城镇化率从20%增长到60%，城镇化的前半场已经完成。接下来城镇化还有10个点左右的空间，这也对城市人口增长形成约束。

　　更关键的是，人口转折点也已经出现。随着人口出生率下滑，老龄化率不断提升，人口红利和劳动力红利都已不复存在，全国性人口普增的局面也将被逆转。

　　近年来各省到高校的夺人战已然上演。据社科院的预测，到2028年，中国人口有可能首现负增长，届时城市之间的人口争夺战势必更加白热化。